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北京四合院还适合投资吗? 张长海 13141168372

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               北京四合院还适合投资吗?      

                       

 

 

我们首先来看看北京人口增长:

 

北京市土地面积16807.8平方公里,其中山地10417.5平方公里,占总面积的62%;平原面积6390.3平方公里,占总面积的38%。市区总面积735平方公里。下辖10个区、8个县。城区:东城区、西城区、崇文区、宣武区;近郊区:朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区;远郊区县:门头沟区、房山区、昌平区、顺义区、通州区、大兴区、平谷区、怀柔区、密云县、延庆县房产论坛,装修论坛,业主论坛' o& C, ^; c" ~
北京市区建成土地面积490平方公里,首尔市区面积605平方公里,东京市区面积617平方公里,纽约市区面积954平方公里,伦敦市区面积303平方公里
人口比:1 北京 2 纽约 3 首尔 4 伦敦 5 东京 7 z) x( r5 D: l, |/ g+ c
北京市区中央机关及其附属单位占地170多平方公里,超过北京中心区的建成区面积的1/3。
北京市区名胜古迹总面积:待查 新浪乐居论坛0 [0 y4 Y( [9 A* |* r
北京市区商业用地总面积:待查
北京市区未开发可用住宅用地面积:待查

1949年,北京市常住人口420万人。

 1950年至1960年——人口高速增长阶段。11年间全市常住人口增加319.5万人,平均每年增加29万人,1960年达到739.6万人。在增加的300万人中大部分是外地移民,主要是中央机关、军队的干部及其家属。虽然外地人在数量上略占劣势(比49年国民党入台湾时要好,当年国民党移民与当地人比例为200万对900万),在地位上完全优势,因此并未造成明显的冲突。第二代移民被称为大院子弟,经常见于京味文艺作品中,如姜文的《阳光灿烂的日子》。

  1961年至1970年——人口增长波动阶段。这一阶段本市人口增长最为缓慢。10年间,平均每年增加4.5万人,1970年全市常住人口为784.3万人。主要原因是由于开始了知识青年上山下乡运动,大量人口离开北京,加上经济困境造成的粮食缺乏,导致人口增长极其缓慢。

  1971年至1978年——人口增长回升阶段。随着鼓励少生优生和限制多胎生育政策的出台,本市人口自然增长率略微下降。1978年全市常住人口为871.5万人。70年代以后,下乡青年开始以各种名义陆续回城,到70年代后期这种势头更加明显。

  1979年至1990年——人口平稳增长阶段。1990年,全市常住人口达到1086万人。这一时期,经济稳定,人口数量维持正常发展,没有出现大的波动。但随着人口基数的增加以及平均寿命的增长,人口快速增长的势头初露端倪。

  1991年至2004年——外来人口大量增加阶段。到2004年全市常住人口达到1492.7万人,在全市增加的人口中,外来人口占到63%。经济快速增长导致中心城市强大的引力效应,人口资金迅速集中,并有逐年递增之势。

    小结:解放后,北京市人口增长的两个高峰出现在上世纪50年代和上世纪末,都是由外地移民涌入造成,但二者的人员构成并不相同。进入21世纪,尽管本地人口自然增长率显著下降,由于外地移民持续进入,导致北京市人口已接近饱和。大量新移民进入北京有多种原因,但北京的政策优势、资源优势是其中的重要原因之一,因此淡化北京与周边地区的差别有助于减缓人口增长压力。

附:1948年起北京市人口统计数据

1948年 203万人
1958年 660万人,比1948年增长457万人,增长率225%
1968年 无数据
1978年 871.5万人,比1958年增长211.5万人,增长率32%
1988年 1,061万人,比1978年增长189.5万人,增长率21%
1998年 1,245.6万人,比1988年增长184.6万人,增长率17%
2008年 1,695万人,比1998年增长449.4万人,增长率36%

截止2009年2月 北京常住人口已经突破1800万 北京瞬间人口已经突破3074万 房产论坛,装修论坛,什么是瞬间人口:对于‘瞬间人口’的统计,我们不妨做这样的解释:抽样调查的结果,一个月中抽样三天,半年中抽样三个月,在同一个时间点全市进行突击性普查所统计出来的流动人口。”
以上人口统计不包括保卫北京部队军人以及北京武警人

 

2011年最新统计数字:

2011年,北京市常住人口2018.6万人,与上一年1961.9万人相比,增加了56.7万人。其中,外来人口742.2万人,与上一年704.7万人相比,增加了37.5万人。

2011年,北京市户籍人口数为1277.9万人,比上年增加20.1万人;北京户籍人口户数503.1万户,比上年增加7.0万户。

2011人口总数比2009年增长了323.6万人,增长率19%

 

北京市未来10年还有多少外来人口会加入到北京常住人口呢?
北京市市区到底还有多少土地可以用来建设民用住宅呢?
北京市的承载能力到底有多大呢?
北京市区
房价到底高不高呢?

           

                

 

我们再来看一下北京近十年的房价变化:

 

我们以北京北2环举例 2000年新房在5000左右,01年-03年在7-8千左右.04年在1万左右.05-07在1万5左右.07-08疯狂上涨,在2万5左右.08-09超级疯狂上涨在3-4万左右.10年,北2环新房起价都在4万以上.
北4环2000年的时候在4000左右,04-05在7千左右.05-07在1万2左右.07年后疯狂上涨, 现在新房价钱起价都要在3-4万左右.

去年北京房屋均价1.55万元/平方米,其中东城区均价4.35万元/平方米,西城区3.18万元/平方米;朝阳和海淀2万元/平方米左右。

 

2003年房价比2000年上涨率60%,

2007年房价比2003年上涨率87.5%

2008年房价比2007年上涨率66%

2009年房价比2008年上涨率60%

 

             

 

近十年的四合院价格变化又怎样呢?

 

北京四合院的价格上涨可谓后起之秀,和北京总体的楼市走向略有不同,

2000年到2005年前后北京的四合院似乎还不可以冠以市场这个词,那时候全北京一年不见得成交几套四合院,无论是百姓还是高端客户,更多的人们还只是在买钢需的楼房,而且当时的四合院买卖和平房是一样的,交易四合院的业主多数以房本产权面积和当时市场上楼房的价格对比核算自己的四合院价格,那时候的四合院老业主还没有考虑到占地这一观念,2000年到2005年我们可以说平房的价格从3、4千元上涨到1万左右,而且平房的价格起初没有比楼房高多少,因为当时人们的思想意识认为平房还是不如楼房好住,

2005年到2006年前后是北京四合院开始走上市场的开始,由于北京内城的城区改造,加上奥运即将来临,各个国家的人都来到北京投资平房或四合院等待拆迁,或是看中四合院的历史文化性,投资四合院保值、升值,四合院的交易开始以占地面积核算,价格在1万元到1.5万元左右,

2007年底四合院的交易价格达到2万元左右,年底后海一套3000余米的四合院1.1亿,单价3万一米成交将四合院的市场推向了高潮,

2007年初到2009年初四合院的价格和成交量都达到了历史的一个高点,交易价格达到了3万到4万每米,两年多的交易量在60套左右,后海,国子监,南池子的地区的交易价格更是达到了5万到6万每米,

2010年到2012年上半年,在北京房屋限购开始之后,北京楼市的整体涨幅并不是很大,但是四合院却伴随着“一日拆迁,三代受益”“不限购”“适合投资”等字眼,交易价格平稳过渡,现在每平米的交易价格达到6万元左右,后海,国子监,南池子的特殊地段,或是一些大面积的稀缺院落的挂牌价格更是达到了10万到17万不等,

 

2005年四合院价格比2000年上涨率150%

2007年四合院价格比2005年上涨率100%

2009年四合院价格比2007年上涨率100%

2012年四合院价格比2009年上涨率80%

 

               

 

我们把三组数据对比来看:

 

 

1948年 203万人
1958年 660万人,比1948年增长457万人,增长率225%
1968年 无数据
1978年 871.5万人,比1958年增长211.5万人,增长率32%
1988年 1,061万人,比1978年增长189.5万人,增长率21%
1998年 1,245.6万人,比1988年增长184.6万人,增长率17%
2008年 1,695万人,比1998年增长449.4万人,增长率36%

2011人口总数比2009年增长了323.6万人,增长率19%

 

2003年房价比2000年上涨率60%,

2007年房价比2003年上涨率87.5%

2008年房价比2007年上涨率66%

2009年房价比2008年上涨率60%

 

2005年四合院价格比2000年上涨率150%

2007年四合院价格比2005年上涨率100%

2009年四合院价格比2007年上涨率100%

2012年四合院价格比2009年上涨率80%

 

总结:以上数据的对比仅代表个人观点,许多地方还是有些片面,仅供参考。

 

 

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个人对四合院市场的见解1(仅供参考)

个人对四合院市场的见解2(仅供参考)

个人对四合院市场的见解3(仅供参考)

个人对四合院市场的见解4(仅供参考)

 

 

 

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